Derzeit halten sich die Banken wegen der Corona-Lage mit Entscheidungen über neue Standorte zurück. Aufgrund lang laufender Mietverträge können sich ohnehin die wenigsten Kreditinstitute kurzfristig umorientieren.
Seit Beginn der Corona-Pandemie greifen immer mehr Kreditinstitute auf Homeoffice-Lösungen für ihre Beschäftigten zurück. "Wenn 60 Prozent der Kolleginnen und Kollegen weltweit außerhalb des Büros arbeiten und unsere Bank trotzdem hervorragend für unsere Kunden da sein kann, dann müssen wir uns zwei Fragen stellen: Können wir unseren Mitarbeitern nicht mehr Flexibilität geben, um von zu Hause zu arbeiten, wenn sie das wollen? Und wenn das so ist, brauchen wir dann noch so viel Büroraum in teuren Metropolen?" Diese Fragen hat Christian Sewing, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Bank, im Mai bei der Hauptversammlung des Instituts in den Raum gestellt. Seit Monaten arbeiten nach Angaben einer Sprecherin des Geldhauses mittlerweile rund 60.000 Mitarbeiter weltweit zeitgleich von zu Hause aus. Im Februar 2020 waren es lediglich bis zu 20.000 Beschäftigte. Etwa zwei Drittel erklärten laut der Sprecherin in einer Befragung im Frühjahr, sie wollten auch nach der Corona-Zeit zwischen ein und drei Tagen wöchentlich im Homeoffice arbeiten.
Wie Arbeitsplätze und Flächen nach Bewältigung von Corona aussehen könnten, prüft aktuell auch die Commerzbank. Seit Ausbruch der Pandemie waren die Mitarbeiter insbesondere während des Lockdowns Anfang 2020 meist von zu Hause aus tätig. Derzeit arbeiten ebenfalls wieder große Teile der Belegschaft im Homeoffice. Die Erfahrung zeige, dass dies überwiegend gut funktioniert, sagt eine Sprecherin auf Anfrage. Das Institut geht davon aus, dass der Flächenbedarf künftig tendenziell eher abnehmen wird. Das liege an der Umsetzung von modernen Arbeitsplatzkonzepten wie New Work, die auf die flexible Nutzung von Bürogebäuden abzielen. Aber auch der zunehmende Trend zur mobilen Tätigkeit werde den Flächenbedarf mittel- bis langfristig sinken lassen. Und Corona habe insbesondere den Trend zum mobilen Arbeiten beschleunigt. Während vor einigen Jahren noch ein einfacher Schreibtisch mit einem Desktop-PC der Standard war, werde künftig die Flexibilität der Technik und Arbeitsumgebung wichtiger werden.
Eine große räumliche Veränderung kommt auf die Sparkasse Bremen zu. Sie hat das traditionsreiche Sparkassengebäude "Am Brill" Ende Oktober 2020 verlassen und den neuen Hauptsitz im Technologiepark in der Nähe der Universität Bremen bezogen. Zum Ende des Jahres wurde das alte Gebäude an die Schapira-Gruppe übergeben. Was die Investoren dann schlussendlich errichten werden, steht noch nicht fest. Die ursprünglichen und sehr kontrovers diskutierten Pläne des New Yorker Stararchitekten Daniel Libeskind werden es jedenfalls nicht werden. Der aktuelle Investor hat nach Informationen des "Weser Kuriers" in vertraulicher Sitzung im Oktober bestätigt, dass er lediglich die bestehenden Gebäude umgestalten und modernisieren will. Ursprünglich sollten die Häuser mit Ausnahme der denkmalgeschützten Kassenhalle abgerissen werden.
Auch bei der Dekabank steht in absehbarer Zeit ein Umzug an. Im Jahr 2024 wird das Frankfurter Institut das Hochhaus "Trianon" verlassen und in das neu entstehende Hochhaus Four-T1 auf dem ehemaligen Deutsche-Bank-Areal einziehen. Die Investmentgesellschaft hat dort über 16.000 Quadratmeter Bürofläche auf zehn Stockwerken angemietet. "Mit der Reduzierung auf zwei Standorte setzt die Deka auf ein verlässliches und langfristiges Standortkonzept", heißt es vonseiten des Instituts. An dem weiteren Standort in Niederrad wurde trotz der Auswirkungen von Covid-19 kürzlich Richtfest gefeiert. "Die Corona-Pandemie war nicht ausschlaggebend für den Umzug", so die Sprecherin weiter. Aber selbstverständlich würden die Erfahrungen mit der Corona-Krise bei der Planung der neuen Standorte miteinfließen. Die Deka setzt auf ein modernes Bürokonzept und eine effiziente Nutzung der Räumlichkeiten. Aufgrund des generell höheren Homeoffice-Anteils werde es bei den Arbeitsplätzen eine Belegungsquote von 0,8 geben. Mitarbeiter sollen modern eingerichtete Arbeitsplätze sowie Rückzugs-, Besprechungs- und Kreativräume nutzen können.
Substanzielle Leerstände sind aktuell nicht zu erwarten
"Derzeit sind viele Flächenkonzepte auf den Kopf gestellt, auch durch die Thematik des Homeoffice", erklärt Sven Carstensen, Vorstand von Bulwiengesa, einem Analyse-Unternehmen der Immobilienbranche. Viele Kreditinstitute sind aber an langfristige Mietverträge gebunden, so dass sich kurzfristige Änderungen an Flächenkonzepten nicht umsetzen lassen. Zudem kommt der Büroimmobilienmarkt gerade aus einer Phase, die sehr stark von der Nachfrageseite geprägt war. Selbst wenn es dort zu Verwerfungen kommt, wird es aus Sicht von Carstensen dauern, bis es auf dem Markt zu substanziellen Leerständen kommen wird (siehe Interview Seite 28). Es gebe derzeit "so gut wie kein Angebot an qualitativ hochwertigen, leerstehenden und großflächigen Gebäuden".
In Frankfurt am Main gibt es aktuell einen Leerstand zwischen sechs und sieben Prozent sowie einige Hochhaus-Grundstücke, die noch entwickelt werden könnten, was jedoch dauert und derzeit nur mit einer relevanten Vorvermietung möglich ist. "Vier Jahre nach dem Referendum kann festgehalten werden, dass der erwartete beziehungsweise erhoffte Brexit-induzierte Boom auf dem Frankfurter Büromarkt nicht stattgefunden hat", resümiert Carstensen. Generell sei es für Kreditinstitute sehr anspruchsvoll, großflächige und qualitativ hochwertige Immobilien zu finden. In der Regel suchen Geldhäuser laut des Experten für ihre Hauptsitze großvolumige Flächen zwischen 10.000 und 20.000 Quadratmetern. "Grundsätzlich ist immer das Bestreben, an möglichst wenigen Standorten verteilt zu sein", bemerkt Carstensen. Es gebe allerdings auch Geldhäuser, die kleinere Gebäude suchen, um ihre bestehenden Flächen zu ergänzen, oder die als kleinere Ableger internationaler Institute weniger Fläche benötigen. Das Gros besteht Carstensen zufolge aus Anmietungen von mehr als 2.000 Quadratmetern. "Wenn Banken Gebäude für sich nutzen, werden diese komplett saniert oder sie bauen sie direkt neu", erklärt der Immobilien-Experte. Anders ist es bei Zusatzflächen. In diesem Fall nutzen Kreditinstitute gerne Gebäude, in denen bereits andere Geldhäuser zu Hause sind. Der Grund dafür ist die dann vorhandene IT-Infrastruktur.
Der Büroflächenumsatz, der angibt, wie viel Bürofläche in einem bestimmten Zeitraum in einer Stadt vermietet wurde, ist im ersten Halbjahr 2020 in den sieben größten deutschen Metropolen im Vergleich zum Vorjahr gesunken, vor allem in Frankfurt am Mainz und Hamburg (siehe Grafik auf Seite 27). "Speziell in Corona-Zeiten wird nicht spekulativ gebaut, das heißt, es kommen keine neuen Flächen auf den Markt, die noch nicht vermietet sind", weiß Carstensen. Und gerade im Neubau gibt es bei Banken bestimmte Anforderungen, etwa Lager-, Tresor- und Archiv-Räume. Daher sollten die Institute dafür vier Jahre einplanen, rät der Experte. Wenn bereits eine Baugenehmigung vorliegt, könne ein Neubau auch innerhalb von zwei bis drei Jahren klappen. Gerade ab einem Platzbedarf zwischen 5.000 und 10.000 Quadratmetern wird es aber sehr schwierig, kurzfristig etwas zu finden. Eine große Frage für das Flächenmanagement lautet immer, wie lange die Geldhäuser an ihrem Standort bleiben wollen und wie viel Platz sie benötigen, gibt Carstensen des Weiteren zu bedenken. Ausschlaggebend bei der Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten sei auch, ob es bessere Anlagemöglichkeiten gibt, als das Eigenkapital in Immobilien zu binden.
Carsten Ape, Head of Office Leasing beim Dienstleister für Gewerbeimmobilien CBRE in Deutschland, beobachtet bei Kreditinstituten und Finanzdienstleistern einen spürbaren Rückgang der Flächennachfrage, den er mit Corona in Verbindung bringt. Dabei unterscheide sich die Finanzindustrie nicht von anderen Branchen in dem angespannten konjunkturellen Umfeld. "Abgesehen von der öffentlichen Hand ging der Flächenumsatz aller Branchen in den ersten drei Quartalen 2020 im Vorjahresvergleich zurück", sagt Ape. Seiner Meinung nach sind sich Banken über die langfristigen Auswirkungen von Corona auf ihren Flächenbedarf noch nicht im Klaren. "Entsprechend werden Flächenentscheidungen eher verschoben", weiß Ape, "und zwar auf einen späteren Zeitpunkt, zu dem man sich mehr Klarheit verspricht." Das werde aber nicht zu einer Krise am Büromarkt führen. Denn der Leerstand ist gering, die Zahl der Mietvertragsverlängerungen aus Apes Sicht positiv und die Vorvermietungsquoten für im Bau befindliche Büroimmobilien in der Regel hoch. "Ungebrochen hoch ist auch die Nachfrage nach modernen Flächen in guten Lagen. Hier haben wir in allen Top-Märkten schon seit mehreren Jahren äußerst geringe Leerstände", so der Immobilien-Experte weiter.
Generell gebe es keine spezifische Nachfrage nach Immobilien, die Banken und Sparkassen gehört haben. "Wie attraktiv die Lage für künftige Nutzer ist, hängt letztlich von Standort und Lage ab, sprich, wie attraktiv die Stadt allgemein für Mieter und wie gut die individuelle Lage und deren infrastrukturelle Anbindung innerhalb der Stadt sind", erläutert Ape. In seinen Augen wird Flexibilität grundsätzlich immer wichtiger, nicht zwingend die Mietvertragsdauer, sondern vor allem die Gestaltung und die Belegung der Flächen. Das manifestiere sich beispielsweise in modernen Arbeitsplatzkonzepten. "Im Mittelpunkt steht dabei nicht die Flächenoptimierung aus Kostensicht, sondern der Mitarbeiter", konstatiert Ape. Der Experte hat wie Carstensen von Bulwiengesa zudem beobachtet, dass sich in Frankfurt am Main durch den Brexit die Flächennachfrage ausländischer Institute nur gering gesteigert hat. "Eher, aber auch nicht massiv, wirkt sich der EU-Austritt der Briten auf andere Teilnehmer in der Finanzbranche aus, zum Beispiel entsprechend spezialisierte Kanzleien oder Assetmanager."
Kompakt.
Aktuell halten sich die Kreditinstitute mit neuen Standortentscheidungen wegen der Corona-Pandemie zurück.
Inwiefern die Corona-Pandemie und die damit einhergehenden Homeoffice-Überlegungen langfristig für einen Unterschied auf dem Büroimmobilienmarkt sorgen, bleibt abzuwarten.
Der Brexit hat einen geringeren Einfluss auf den Frankfurter Büroimmobilienmarkt als angenommen.
"Aktuell warten viele Institute mit Standortentscheidungen".
Welchen Einfluss hat Covid-19 auf den Büroimmobilienmarkt?
Die Corona-Pandemie ist ein großes Thema für den Büroimmobilienmarkt. Firmen benötigen pro Büroarbeitsplatz mehr Fläche. Zuvor gab es eher den Trend zu verdichteten Arbeitswelten. Zugleich gibt es mehr Nachfrage nach Homeoffice-Plätzen. Vielfach haben Projektteams von Banken vor Corona auch in Coworking-Spaces gearbeitet. Diese Beschäftigten arbeiten jetzt von zu Hause aus. Wir erwarten, dass sich diese beiden Effekte nivellieren werden und eher die konzeptionelle Nachfrage nach Büroflächen verändern.
Was treibt die Büroflächen-Nachfrage an?
Seit Jahrzehnten ist das Wirtschaftswachstum der größte Treiber der Büroflächen-Nachfrage. Wenn die Beschäftigung stark wächst, sinkt normalerweise der Flächenverbrauch pro Mitarbeiter. Die große Frage ist nicht, welchen Effekt Homeoffice hat, sondern ob Deutschland wirtschaftlich eine V-Rezession erlebt, so dass der Markt im Jahr 2022 wieder auf das Niveau von 2019 kommt. Davon gehen wir derzeit aus.
Was unterscheidet den Frankfurter Büroimmobilienmarkt von anderen?
Banken und Finanzdienstleister sind mit 29 Prozent die dominierende Nachfragegruppe in Frankfurt. In anderen deutschen Städten wie Hamburg, Köln und Düsseldorf lag der Nachfrageanteil von Banken in den vergangenen fünf Jahren im Schnitt zwischen elf und zwölf Prozent. Aktuell warten viele Institute mit Standortentscheidungen. Das ist aber eine Momentaufnahme in der Corona-Pandemie und kein generelles Muster auf dem Markt. Gerade in Frankfurt gab es in den vergangenen Jahren Nachfrageschübe etwa durch den Brexit, allerdings weit weniger als erhofft.
Barbara Bocks
ist freie Wirtschaftsjournalistin in Bremen. Vor ihrer Arbeit als Journalistin war sie in einer deutschen Großbank tätig.